えっ！住宅ローン控除が使えなくなる！？知らないと損する「2028年問題」の全貌

家づくりを検討し始めると、必ず耳にするのが「住宅ローン控除（減税）」という言葉です。毎年末の住宅ローン残高の0.7%が所得税や住民税から差し引かれるこの制度は、家計にとって非常に大きな助けとなります。最大で数百万円もの税金が戻ってくるため、「この制度があるから家を買う決心がついた」という方も少なくありません。

しかし、この住宅ローン控除の制度が、2028年に大きな転換点を迎えることをご存知でしょうか。2025年末に発表された令和8年度税制改正大綱において、2028年（令和10年）以降に建築確認を受ける新築住宅のうち、一定の省エネ基準を満たさないものは住宅ローン控除の対象外となる方針が示されました。

「まだ数年先の話だから大丈夫」と思っていると、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。家づくりは、土地探しからプランの打ち合わせ、実際の工事、そして引き渡しまで、平均して1年から1年半という長い期間を要するプロジェクトです。つまり、2028年の制度変更に対応するためには、今から動き始めることが決して早すぎるわけではありません。

本コラムでは、名古屋で新築住宅をご検討中の皆様に向けて、この「2028年問題」の全貌と、損をしないために今すぐ知っておくべきポイントを分かりやすく解説します。

「2028年問題」とは何か？住宅ローン控除の対象外となる2つのケース

2028年以降の住宅ローン控除において、対象外となる可能性が生じるのは、大きく分けて「建物の性能」と「建てる場所」の2つのケースです。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

ケース1：「省エネ基準適合住宅」が対象外に

日本の住宅政策は現在、2050年のカーボンニュートラル実現に向けて、住宅の省エネ化を強力に推進しています。その一環として、住宅ローン控除の適用要件も年々厳しくなってきました。

現在（2026年〜2027年入居）の制度では、新築住宅の省エネ性能に応じて借入限度額が以下のように設定されています。

出典：国土交通省「住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（所得税等）」（令和8年度税制改正）

表をご覧いただくと分かる通り、現在の最低基準である「省エネ基準適合住宅（断熱等性能等級4相当）」は、2028年（令和10年）以降に建築確認を受ける場合、原則として住宅ローン控除の対象から外れてしまいます。

これは何を意味するのでしょうか。2028年以降に住宅ローン控除を受けるためには、より高い性能である「ZEH水準省エネ住宅（断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6以上）」以上の性能が必須となるということです。もし、コストを抑えるために省エネ性能をギリギリの基準にとどめてしまうと、結果的に数百万円の税金控除を受けられなくなり、トータルでの支払額が大きく跳ね上がってしまう恐れがあります。

ただし、救済措置として、2027年12月31日（令和9年12月31日）までに建築確認を受けた省エネ基準適合住宅（登記簿上の建築日付が2028年6月30日以前のものを含む）であれば、借入限度額2,000万円・控除期間10年間として適用を受けることができます。しかし、ギリギリのスケジュールで動くことはリスクを伴うため、これから家づくりを始めるのであれば、最初から「ZEH水準以上」を標準仕様としている工務店を選ぶことが最も確実な対策と言えます。

ケース2：「災害レッドゾーン」での新築が対象外に

もう一つの大きな変更点が、「建てる場所」に関する制限です。安全・安心な住まいの実現という観点から、2028年（令和10年）以降に入居する場合、土砂災害などの「災害レッドゾーン」内に新築される住宅は、原則として住宅ローン控除の適用対象外となります（建替えは除きます）。

ここで言う「災害レッドゾーン」とは、以下の区域を指します。

• 土砂災害特別警戒区域
• 地すべり防止区域
• 急傾斜地崩壊危険区域
• 浸水被害防止区域
• 災害危険区域（都市再生特別措置法に基づく勧告に従わないものとして公表の対象となった場合に限る）

近年、全国各地で豪雨や台風による自然災害が激甚化しています。国は、国民の生命と財産を守るため、危険なエリアへの新規居住を抑制する方針を明確に打ち出しました。その強力な手段の一つが、住宅ローン控除の適用除外なのです。

名古屋市においても、南海トラフ巨大地震に伴う津波や、庄内川などの河川氾濫による水害リスクが懸念されるエリアが存在します。土地探しをしていると、相場よりも魅力的な価格の土地に出会うことがあるかもしれません。しかし、「なぜ安いのか」をしっかりと確認せずに購入してしまうと、後になって「住宅ローン控除が使えない」という事態に陥る可能性があります。これから土地探しを始める方は、価格や広さ、学区といった条件だけでなく、必ず各自治体が公表している「ハザードマップ」を確認し、その土地が災害レッドゾーンに該当していないかを事前にチェックすることが不可欠です。

なぜ「今から」動く必要があるのか？家づくりのスケジュールから逆算する

「2028年からの話なら、2027年になってから考えればいいのでは？」と思われるかもしれません。しかし、家づくりにおいてその考え方は非常に危険です。

前述の通り、省エネ基準適合住宅が対象外となる基準日は「2028年（令和10年）以降に建築確認を受けるもの」です。建築確認とは、設計図面が法律の基準を満たしているかを役所や民間の指定確認検査機関が審査する手続きのことです。この手続きは、土地が決まり、建物のプランが完全に固まった後に行われます。

一般的な注文住宅のスケジュールを考えてみましょう。情報収集から土地探し、プランニング、そして建築確認申請に至るまでには、順調に進んでも半年から1年近くの時間がかかります。土地探しが難航すれば、さらに期間は延びるでしょう。

もし2027年の秋頃に「そろそろ家を建てよう」と思い立ったとしても、年内に建築確認を受けることはスケジュール的に極めて困難です。つまり、2027年12月31日という期限に間に合わせるためには、遅くとも2026年中、できれば今すぐ行動を開始することが、最も安全で確実な選択なのです。

NKT HOMEが提案する「後悔しない家づくり」のポイント

制度の変更に振り回されず、心から満足できる家づくりを実現するためには、どのような点に気をつければよいのでしょうか。名古屋で地域に根ざした家づくりを行っているNKT HOMEから、3つのポイントをご提案します。

ポイント1：最初から「ZEH水準以上」を標準とする

2028年問題の最もシンプルな解決策は、建物の性能を「ZEH水準省エネ住宅」以上にすることです。NKT HOMEでは、お客様の快適で健康的な暮らしを守るため、そして将来的な資産価値を維持するためにも、高気密・高断熱を追求した高性能な住まいをご提案しています。

ZEH水準以上の住宅は、住宅ローン控除の借入限度額が優遇されるだけでなく、毎月の光熱費を大幅に削減できるという直接的なメリットがあります。また、夏は涼しく冬は暖かいという快適な室内環境は、ご家族の健康を守ることにもつながります。初期費用は少し上がったとしても、税制優遇と光熱費の削減効果、そして日々の快適性を考えれば、十分に投資する価値のある性能です。

ポイント2：土地探しは「ハザードマップ」とセットで

土地探しにおいて、価格や利便性だけで決断するのは非常にリスキーな時代になりました。NKT HOMEでは、お客様と一緒に土地を探す際、必ず最新のハザードマップを確認し、災害リスクの有無をご説明しています。

万が一、ご検討中の土地が災害レッドゾーンに該当する場合や、その懸念がある場合には、住宅ローン控除が受けられなくなるリスクだけでなく、将来的な資産価値の下落リスクや、何よりご家族の命に関わる危険性について、正直にお伝えします。プロの目線から、安全で安心して暮らせる土地選びを全力でサポートいたします。

ポイント3：資金計画は「最新の制度」に基づいてシミュレーションする

住宅ローン控除の制度は非常に複雑であり、お客様の年収や家族構成、選ぶ住宅の性能によって、実際に戻ってくる金額は大きく異なります。インターネット上の簡易なシミュレーションだけでは、正確な金額を把握することは困難です。

NKT HOMEでは、お客様の具体的な状況を丁寧にヒアリングした上で、最新の税制に基づいた精緻な資金計画シミュレーションを作成しています。「自分たちの場合は、どの性能の家を建てれば、いくら税金が戻ってくるのか」といった疑問に対し、分かりやすく具体的な数字でご提示します。

まとめ：制度の変わり目は「家づくりの絶好のタイミング」

2028年の住宅ローン控除の縮小は、これから家づくりを検討される方にとって、決して無視できない重要な変更です。しかし、見方を変えれば、これは「国がどのような家を建ててほしいと考えているか」という強力なメッセージでもあります。

国が推奨する「高断熱で省エネ性能が高く、災害に強い安全な場所にある家」は、まさに私たちNKT HOMEがお客様にご提供したいと考えている「理想の住まい」そのものです。制度の変わり目である今こそ、ご家族の未来を見据え、本当に価値のある家づくりについて真剣に考える絶好のタイミングではないでしょうか。

「自分たちのスケジュールで間に合うのか不安」「気になっている土地がハザードエリアに入っていないか調べてほしい」など、どんな些細な疑問でも構いません。NKT HOMEでは、家づくりに関する無料相談会を随時開催しております。2028年問題で後悔しないためにも、ぜひ一度、私たちプロフェッショナルにご相談ください。